地盤面積過大才是主因。

過高的地積比率固然會增加總建築面積 (建築密度)，然而另一個增加總建築面積的因素卻是地盤面積。以下解釋土地的分割如何影響地盤面積的大小。

以往香港拍賣每塊土地的面積會比較細小，通常以每個街段作一個單位，以方便規劃發展作不同用途(例如住宅或商業) 。近年出現新的土地規劃用途作「綜合發展用地」，它的特徵是地盤面積較大，可綜合不同的土地規劃用途及設施(例如住宅配合社區、交通或休憩設施)，令規劃更完善，但由於它的地盤面積較大，會增加可建築總樓面面積，有機會令建築變得更龐大。

以下圖表解釋在同一塊面積的土地上，就算在同樣的地積比率下，由於地盤面積不同，總樓面面積亦會不同。

由於左圖 (較小的地盤用地) 的地盤面積並沒有計算馬路等公共空間，故此右圖 (綜合發展用地) 的地盤面積會比左圖高，並會直接增加總建築面積，亦即增加建築密度。